안녕하십니까, 재건축 전문 정태식 변호사입니다. 상가나 오피스텔 등 집합건물 재건축 진행 시, 재건축결의에 찬성하지 않은 구분소유자에게 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’) 제48조 제1항에 따라 매도청구권을 행사하기 위해서는 사전 ‘최고‘ 절차가 필수적입니다. 이때, 발송된 최고서에 재건축결의사항을 구체적으로 적시하지 않은 경우 해당 최고의 법적 효력이 인정될 수 있는지가 실무상 자주 문제 됩니다. 이에 […]
관리규약으로 의결권을 ‘점포 수’로 정한 경우의 법적 유효성
안녕하십니까, 집합건물 전문, 재건축 전문 정태식 변호사입니다. 집합건물 상가 재건축이나 관리단집회 결의 시 의결권 산정 방식은 매우 중요한 법적 쟁점입니다. 원칙적으로 의결권은 각 구분소유자의 전유부분 면적 비율에 따라 결정되지만, 관리규약으로 “한 구분점포당 하나의 의결권“과 같이 면적 비율이 아닌 점포 수 기준으로 정한 경우 해당 규약이 유효한지 주요 판례를 통해 알아봅니다. 요약 집합건물법 제37조 제1항에 […]
상가 분양계약 업종 제한 약정의 효력 및 위반 시 영업금지 청구 요건
안녕하십니까, 부동산 전문, 집합건물 전문 정태식 변호사입니다. [핵심 요약] 법적 원칙: 상가 분양계약상 업종 제한 약정은 수분양자의 지위를 양수한 자나 임차인에게도 묵시적으로 승계되며, 이를 위반할 경우 영업상의 이익을 침해당하는 자는 영업금지를 청구할 권리가 있습니다. 주요 쟁점: 분양 후 20년 이상 경과 및 관리규약 부재 등을 이유로 한 ‘업종 제한 효력 상실(권리남용 및 신의칙 위반)’ […]
집합건물 관리비 체납에 따른 단전·단수 조치, 적법성과 위법 기준
안녕하십니까, 부동산 전문, 집합건물 전문 정태식 변호사입니다. 집합건물 관리단이 관리비 체납 등을 이유로 단전·단수 조치를 취할 때, 해당 조치가 법적으로 적법한지 혹은 위법하여 손해배상 책임이 발생하는지에 대한 법적 기준과 대법원 판례(대법원 2021. 9. 16. 선고 2018다38607 판결)를 살펴보겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 원칙적으로 법령이나 규약에 근거가 없는 단전·단수 조치는 위법합니다. 그러나 예외적으로 사회통념상 상당성이 인정되는 […]
상가 관리단의 단전·단수, 관리규약만 믿으면 불법행위가 될 수 있습니다.
안녕하십니까, 부동산 전문, 집합건물 전문 정태식 변호사입니다. 집합건물이나 상가 관리단에서 관리비 체납을 이유로 단전·단수 조치를 취하는 경우가 많습니다. 관리규약에 관련 규정이 있다는 이유로 이를 가볍게 여기기 쉽으나, 대법원 판례에 따르면 관리규약에 근거했다는 사정만으로는 적법성이 인정되지 않으며, 위법한 단전·단수는 불법행위에 해당할 수 있습니다. 아래 글에서는 경락인(낙찰자)과 전 소유자의 체납 관리비 문제를 중심으로, 단전·단수 조치가 […]
관리단 규약의 단전·단수 조항, 법적 유효성을 인정받기 위한 5가지 요건
안녕하십니까, 부동산 전문, 집합건물 전문 정태식 변호사입니다. 집합건물 관리 현장에서는 관리단 규약에 일정한 의무 위반이나 관리비 체납 등에 대응하기 위한 단전·단수 조치 규정을 두는 경우가 많습니다. 그렇다면 이러한 단전·단수 규정은 언제나 유효할까요? 결론부터 말씀드리면, 특정한 요건을 엄격하게 충족한 경우에만 예외적으로 유효성이 인정되며, 무분별한 단전·단수는 위법으로 판단될 수 있습니다. 아래 글에서는 대법원 판례(대법원 2004. […]
관리단 규약이 없을 때 관리비 징수, 어떻게 해야 할까?
안녕하십니까, 부동산 전문, 집합건물 전문 정태식 변호사입니다. ※ 핵심 요약 집합건물에 유효한 관리단 규약이 제정되지 않았더라도, 관리인은 집합건물법 제17조 및 제25조에 따라 구분소유자에게 지분 비율(면적 기준)에 따른 공용부분 관리비를 청구할 수 있습니다. 반면, 합의나 규약 없이 ‘업종별 관리비 부과’를 주장하는 것은 법적 근거가 부족하여 인정되기 어렵습니다. 1. 문제 상황: 관리단 규약 제정의 난항과 관리비 징수 […]
집합건물법 관리단 규약 설정 시기 – 분양 전 단독 설정의 법적 효력
안녕하십니까, 부동산 전문, 집합건물 전문 정태식 변호사입니다. 집합건물을 신축한 후 전부를 소유하고 있는 1인이 관리단 규약을 미리 설정할 수 있는지 여부는 집합건물법 실무에서 매우 중요한 쟁점입니다. 대법원 판례에 따른 명확한 법적 기준을 정리해 드립니다. 1. 관련 법령: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29조(규약의 설정·변경·폐지) ① 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지는 관리단 집회에서 구분소유자의 […]
세입자를 관리단 구성원으로 정한 상가관리규약, 유효할까?
안녕하십니까, 부동산 전문, 집합건물 전문 정태식 변호사입니다. 상가 관리 및 운영 과정에서 상가번영회 규약과 집합건물법 간의 법적 효력 문제는 분쟁이 빈번하게 발생하는 영역입니다. 특히 구성원에 임차인(세입자)이 포함된 상가번영회가 제정한 규약이 적법한지에 대해 명확한 법리적 검토가 필요합니다. 아래 글에서는 세입자가 포함된 상가번영회 규약의 효력과 관련하여 자주 묻는 두 가지 핵심 쟁점을 법적 근거와 판례를 바탕으로 […]
생활형숙박시설 분양계약 취소 소송, 주거용 착오만으로 가능할까?
안녕하십니까, 대한변호사협회 인증 부동산 전문 정태식 변호사입니다. 최근 생활형숙박시설(이하 ‘생숙’)을 주거용으로 사용할 수 있다고 믿고 분양계약을 체결했다가, 뒤늦게 법적 제약을 깨닫고 계약 취소를 요구하는 분쟁이 급증하고 있습니다. 정부가 숙박업 신고 의무를 명확히 하고 분양 공고에 ‘주택 사용 불가’ 문구를 의무화하면서, 수분양자들은 시행사의 과장 광고나 설명 부족으로 인한 ‘착오’를 주장하며 부당이득반환 청구 소송에 나서고 있습니다. […]